ينطوي هذا الطعن على نقطة قانونية على جانب من الأهمية ولغايات توحيد الاجتهاد القضائي حول الاختصاص بنظر الدعاوى المتعلقة بالمأجور لوجود أحكام متضاربة فقد تقرر نظر هذا الطعن من قبل الهيئة العامة لمحكمة التمييز.
1-استحدث القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم (17) لسنة (2009) نص المادة (13/ج) من قانون المالكين والمستأجرين والتي نصت على أنه: (على الرغم مما ورد في أي قانون آخر تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الإخلاء أو دعوى منع المعارضة أو أي دعوى متعلقة بالمأجور صاحبة اختصاص بالحكم بالأجرة المستحقة والتعويض المنصوص عليه في الفقرة (ب) من هذه المادة وأي مطالبات أخرى متعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وذلك مع الحكم الصادر في تلك الدعوى ) .
2-استحداث النص المشار إليه كان قبل استحداث قواعد الاختصاص النوعي للقضايا المتعلقة بالمأجور إذ كانت هذه الدعاوى تخضع للاختصاص القيمي وكان الهدف من إقرار النص ألا يتم تبعيض أو تقسيم الدعاوى المتعلقة بالمأجور من حيث الاختصاص فتكون من اختصاص محكمة واحدة سواءً أكانت محكمة الصلح أو محكمة البداية.
3-أفصح المشرع عن إرادته الصريحة بجعل دعاوى فسخ عقد الإيجار وإخلاء المأجور والمطالبة بالأجور تدخل في الاختصاص النوعي لمحكمة الصلح وعلى ذلك سار الاجتهاد القضائي فوسّع من اختصاص محكمة الصلح بنظر الدعاوى المتعلقة بالمأجور تماشياً مع إرادة المشرع.
4-وبالنظر إلى ما جاء بالمادة (13/ج) من قانون المالكين والمستأجرين بالإضافة إلى أحكام المادة الثانية من قانون محاكم الصلح نصل إلى نتيجة مفادها أن اختصاص محكمة الصلح النوعي بنظر دعاوى فسخ عقد الإيجار ودعاوى إخلاء المأجور والمطالبة بالأجور يتسع ليشمل أي مطالبة متعلقة أو ناتجة عن عقد الإيجار مهما بلغت قيمتها طالما اقترنت إحدى هذه المطالبات بمطالبة تدخل في اختصاص قاضي الصلح النوعي فيدخل في اختصاصه على سبيل المثال (المطالبة ببدل أجر المثل أو بدل فواتير الماء أو الكهرباء أو الإصلاحات أو ضريبة المعارف أو العطل والضرر الناشئ عن العلاقة الإيجارية أو أي مطالبة مالية أخرى متعلقة بالمأجور ..الخ ) .
5-إن المشرع في المادة (13/ج) من قانون المالكين والمستأجرين أورد عبارة (أي دعوى متعلقة بالمأجور) بصورة مطلقة وجعل الاختصاص فيها للمحكمة الناظرة للدعوى بجميع مطالباتها فإذا كانت إحدى هذه المطالبات تدخل في الاختصاص النوعي لقاضي الصلح فيكون مختصاً بالبت في جميع المطالبات الأخرى المتعلقة بالمأجور مهما بلغت قيمتها وهو ما ينسجم مع إرادة المشرع بعدم تبعيض الدعوى ونظرها بجميع مطالباتها من قبل محكمة واحدة لا سيما أن المطالبات المتعلقة بالمأجور ترتبط ارتباطاً وثيقاً يتوقف الفصل في إحداها على الأخرى وقد يؤدي تفريقها إلى صدور أحكام متضاربة وبالتالي يجب البت فيها من قبل محكمة واحدة مع المحافظة على قواعد الاختصاص النوعي.
6- يجب النظر إلى مطالبات المدعي لتحديد الجهة المختصة بالنظر بالدعوى، فإذا أقامها على سبيل المثال للمطالبة ببدل الإصلاحات أو بدل فواتير الماء أو الكهرباء أو ضريبة المعارف فقط تبقى خاضعة للاختصاص القيمي بحيث يبقى قاضي الصلح مختصاً بالنظر في هذه المطالبات إذا لم تتجاوز قيمتها عشرة آلاف دينار فإن تجاوزت وجب إحالتها إلى محكمة البداية المختصة قيمياً بالبت في هذه المطالبات، أما إذا كانت هذه المطالبات مقترنة بالمطالبة بالأجور أو فسخ عقد الإيجار أو إخلاء المأجور فإن انعقاد الاختصاص النوعي لمحكمة الصلح بالنظر في هذه الدعاوى يتبعه قانوناً الاختصاص في البت في جميع المطالبات المتعلقة بالمأجور على اختلاف أنواعها وبصرف النظر عن قيمتها.
7- أن محكمة البداية وإن كانت صاحبة ولاية عامة بنظر جميع الدعاوى إلا أن ذلك يتعلق باختصاصها بنظر أي دعوى لا تدخل في اختصاص محكمة أخرى عملاً بأحكام المادة (30) من قانون أصول المحاكمات المدنية وكذلك يتعلق بقواعد الاختصاص القيمي فتمتد ولايتها لنظر أي دعوى حتى وإن قلّت قيمتها على عشرة آلاف دينار تطبيقاً لقاعدة من يملك الأكثر يملك الأقل.
8- إن ولاية محكمة البداية لا تمتد إلى الدعاوى التي تدخل في اختصاص محكمة الصلح النوعي ذلك أن مخالفة الاختصاص النوعي يترتب عليه البطلان لتعلقه بالنظام العام فمحكمة الصلح هي أيضاً صاحبة ولاية عامة في نظر الدعاوى المتعلقة بالمأجور فلا تمتد ولاية محكمة البداية إلى الدعاوى الداخلة في اختصاص محكمة الصلح النوعي ويترتب على نظرها لهذه الدعوى بطلان القرار الصادر عنها.
تمييز حقوق هيئة عامة رقم (2200/2024)